2025年12月に発表された令和8年度税制改正大綱では、不動産オーナーにとって重要な変更点が盛り込まれました。
その中でも特に賃貸用不動産（貸家・アパート・マンション等）を所有する個人・法人オーナーが押さえておきたいポイントを整理します。
■① 相続税評価の「実勢価格重視」へ
従来、賃貸用不動産の相続税評価は路線価や固定資産税評価額に基づき、市場価格より低く評価されるケースが多くありました。
しかし今回の大綱では、以下のように評価方法の見直しが打ち出されました。
相続（または贈与）前5年以内に取得・新築した貸付用不動産については、
→ 課税時点の「通常の取引価額（＝実勢価格）」による評価に変更される方向。
短期の取得による節税効果を見直し、実勢価格に近い形で評価するルールへシフトします。
■② 不動産小口化商品の評価も変更
いわゆる 不動産小口化商品についても評価方法が変わります。
商品として小口化された賃貸用不動産は、
→ 取得時期に関わらず「通常の取引価額」で評価されることになります。
■③ 相続税対策としての注意点
今回の大綱はまだ「方向性・基本方針」であり、通達や政省令で細部が詰められる予定です。
そのため賃貸不動産の評価方法や適用時期については、今後の国税庁からの通達や実務情報が発表され次第、最新の確認が必要になります。
■④ 賃貸オーナーへの実務的影響
この記事で触れた大綱内容は、主に次のような賃貸オーナーに影響します：
✔ 相続税対策として不動産を取得・保有している個人
✔ 賃貸不動産を売却・贈与・相続する予定があるオーナー
✔ 不動産小口化商品を活用している投資家
従来よりも 評価額が上がる可能性 があるため、相続税の負担が増えるリスクもあります。
特に「相続直前に購入・建築した物件」は注意が必要です。
■まとめ：評価方法の見直しが中核
「賃貸用不動産の相続税評価を実勢価格に近づける」
という方向性を打ち出しました。
これは節税目的の駆け込み取得抑制、税負担の公平性確保という観点によるものです。
詳細は、税理士や税務署等にもご相談ください。
